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　　尊龙凯时官网ღღ。尊龙凯时 - 人生就是搏!ღღ，尊龙凯时ღღ，工业节能ღღ，尊龙凯时 -人生就是博!尊龙凯时平台网站ღღ，环保工程ღღ。污水处理ღღ，存量规划背景下ღღ，工业遗产的过渡使用为盘活土地资源ღღ、优化产业结构ღღ、提升城市活力提供新的思路和方法ღღ。文章在全球消费升级和城市高质量发展要求背景下ღღ，旧城后街经济逐渐引起关注ღღ，为改造旧城街巷ღღ、推动旧城复兴提供了新的思路和方法ღღ。文章在解析工业遗产与过渡使用相关研究的基础上ღღ，总结和分析了广州工业遗产过渡使用经验ღღ，并对其存在问题进行解析ღღ，指出缺乏系统指引和清晰的实施路径是限制广州工业遗产过渡使用的重要因素ღღ。最后本文提出规划衔接ღღ、全流程设计和强化监管的工业遗产过渡使用优化建议ღღ，以期为同类型项目实践提供借鉴ღღ。

　　随着我国城市迈入以存量更新推动高质量发展的新阶段ღღ，存量工业用地成为提升城市活力ღღ、推动产业升级ღღ、优化空间格局的重要抓手ღღ，许多城市正在积极寻求存量工业用地再开发的有效策略ღღ。在“退二进三”产业结构调整和城市更新的背景下ღღ，工业遗产的保护利用开始呈现“两极化”的趋势ღღ。一方面ღღ，地理位置优越ღღ、改造价值大的工业遗产ღღ，其所在区域往往采用全面改造ღღ、拆除重建的模式ღღ，在这一过程中ღღ，通常仅有个别保护级别高ღღ、外观条件好的建筑或构筑物得以原址保留或异地保存ღღ，改造后的用地功能以居住ღღ、商业等房地产功能为主ღღ。这种“盆景式”ღღ、被动式的保护利用ღღ，不仅破坏了工业遗产的原真性和完整性ღღ，同时也加剧了以房地产导向的更新开发挤压城市产业发展空间ღღ，降低了城市空间的包容性和灵活性ღღ。另一方面ღღ，区位条件不佳ღღ、环境质量较差的工业遗产由于缺乏市场关注ღღ，往往只能被低效利用或闲置ღღ，有的甚至因为保护意识不足ღღ、保护措施不当而逐渐衰败甚至灭失ღღ。因此ღღ，探索一种既能提升空间品质和产业结构ღღ，又能在经济上保持可持续性的工业遗产保护与利用的灵活路径显得尤为重要ღღ。

　　过渡使用作为引导低效土地再利用和推动闲置资源弹性运营的一种城市更新模式ღღ，受到广泛关注和研究ღღ。文章对工业遗产和过渡使用的理念ღღ、内涵及相关研究进行梳理ღღ，以广州为研究对象ღღ，分析其工业遗产过渡使用的现状与存在的问题ღღ，并提出了相应的优化建议ღღ，以期为国内类似的实践项目提供参考和借鉴ღღ。

　　工业遗产的概念最早由2003年国际工业遗产保护委员会颁布的《下塔吉尔宪章》正式提出ღღ，2006年ღღ，我国首届工业遗产保护论坛发布的《无锡建议》开始明确提出要重视和保护工业遗产ღღ。《无锡建议》对工业遗产概念的界定与《下塔吉尔宪章》相仿ღღ，结合两者对工业遗产的定义ღღ，工业遗产是具有具有历史价值ღღ、社会价值ღღ、建筑价值ღღ、科技价值和审美价值的工业文化遗存ღღ。这些遗存包括工业建筑ღღ、工业设备ღღ、矿场矿区ღღ、相关加工冶炼场地ღღ、能源生产和传输及使用场所ღღ、交通设施ღღ、工业生产相关的社会活动场所等物质遗存ღღ，以及工艺流程ღღ、数据记录ღღ、企业档案等非物质遗产ღღ。

　　过渡使用是上世纪90年代欧洲兴起的一种城市更新方式ღღ，一般是指在某建筑或用地从原始功能向新功能转变的过渡期间ღღ，由其产权人或其他参与主体在短期内对其进行功能性的更新改造ღღ，提升其使用价值和吸引力ღღ，为后续转型升级打下基础ღღ。

　　过渡使用可以被理解为短期的城市更新手段ღღ，与国内既有的城市更新微改造和临时性建设较为相似ღღ，但仍有一定差异（图1）ღღ。城市更新微改造主要面向具有更新价值的建筑单体ღღ、老旧社区或传统村落ღღ，主要目的为物质空间品质提升ღღ，而过渡使用一般以未明确用途的低效土地或闲置资产为对象ღღ，强调通过临时性的改造和运营方式实现功能和业态的焕新ღღ，提高存量空间的使用效率ღღ。此外ღღ，有别于因施工ღღ、安全等需要所进行的被动式临时性建设ღღ，过渡使用是从资产运营视角出发ღღ，为盘活闲置资源而主动进行的更新探索ღღ。

　　受工业革命影响ღღ，国外工业遗产保护与再利用的研究实践始于二战后的重建恢复运动ღღ。1950年代在英国兴起的“工业考古学”最早关注到工业遗产ღღ，此后西方各发达国家纷纷成立工业考古组织开展工业遗产保护研究工作ღღ。1978年尊龙人生appღღ，国际工业遗产保护委员会（TICCIH）正式成立ღღ，该委员会于2003年颁布的《下塔吉尔宪章》对工业遗产的定义ღღ、价值ღღ、认定ღღ、保护等方面进行了说明ღღ，被认为是迄今为止最重要的工业遗产保护宪章ღღ。2011年ღღ，TICCIH颁布了《都柏林准则》ღღ，对工业遗产内容进行进一步细分ღღ，并将动态的生产工艺与过程纳入到工业遗产的保护内容中ღღ。德国鲁尔区ღღ、美国纽约苏荷区ღღ、英国利物浦艾尔伯特码头区等西方发达国家和城市ღღ，在工业遗产保护和带动地区发展方面积累了先进的经验ღღ。

　　国内对于工业遗产保护利用的研究与实践起步较晚ღღ。1990年代随着西方相关概念的引入ღღ，我国开始出现对工业建筑遗存再利用的关注和尝试ღღ，经过二十多年的发展ღღ，在工业遗产价值评估ღღ、保护利用ღღ、旅游开发等领域均取得丰富的研究成果ღღ。实践活动方面ღღ，北京798艺术区开创了工业遗产适应性再利用的先河ღღ，其后工业遗产活化利用的案例不断涌现ღღ，主要形式以创意产业园区ღღ、博物馆艺术展区和纪念性公园为主ღღ，如上海的上钢十厂ღღ、广东省中山市的岐江公园ღღ、杭州市的LOFT49等ღღ。总体而言精品一卡二卡三卡四卡视频区ღღ，国内工业遗产保护利用集中在工业遗产价值评估和改造功能研究ღღ，对工业遗产活化利用的实施路径以及长效经营关注相对较少ღღ。

　　自1980年代以来ღღ，西欧国家的城市内城衰退ღღ、空置土地激增的现象促使政府和社会各界将空置土地的再开发利用作为城市复兴的关键策略ღღ，许多民间团体自发开始空置土地临时更新和过渡使用的探索ღღ，并逐步赢得了政府和学术界的重视ღღ。进入21世纪ღღ，洛佩拉等学者提出“过度用途”概念ღღ，即地区发展为导向的介于瞬间事件和永久发展间的用途ღღ。奥斯威特等学者强调将临时设计与长期规划结合ღღ，通过空间过渡使用的实践来挖掘地区的潜在发展机会尊龙人生appღღ。纵观国外过渡使用的发展历程可以发现ღღ，过渡使用在实施过程中通常面临如下矛盾ღღ：一是首先是临时性使用与长期功能规划之间的冲突ღღ，二是过渡使用作为非正规的空间使用与传统理性规划间的矛盾ღღ。有鉴于此ღღ，越来越多的政府机构和学者开始探索将过渡使用纳入到现有的空间规划制度中ღღ，以期实现更加灵活可可持续的城市发展ღღ。

　　与国外相比ღღ，国内对过渡使用的系统研究相对较少ღღ，但城市更新和存量资源盘活一直是国内规划学界的热点话题ღღ。邹兵ღღ、赵燕菁ღღ、施卫良等学者是国内较早关注并系统研究存量规划专项的学者ღღ，为我国城市更新和存量规划的相关研究奠定了坚实基础ღღ，此后围绕存量更新的研究长盛不衰ღღ，研究内容涵盖理论辨析ღღ、技术体系ღღ、更新策略和实施路径等方面ღღ。

　　广州工业发展历史悠久ღღ，第一次鸦片战争前主要是以传统手工业作坊为主ღღ，第一次鸦片战争至辛亥革命前主要形式为外资工厂和洋务派官办工厂ღღ，民国时期民族工业开始兴起并成为主流ღღ，而在建国初期直至改革开放之前ღღ，广州逐渐形成了以轻工业为主导ღღ、重工业为补充的产业结构ღღ。改革开放以来ღღ，广州外向型工业和高新技术企业迅速发展ღღ。目前广州已成为我国重要的以轻工业为主的工业城市之一ღღ，保存了丰富的工业遗产ღღ。通过对广州工业遗产的系统梳理ღღ，能够发现广州工业遗产存在以下特征ღღ。

　　作为国家历史文化名城和全国重要的工业城市ღღ，广州保留有数量丰富的工业遗产ღღ。根据2020年广州市工业遗产“一张图”数据库统计精品一卡二卡三卡四卡视频区ღღ，广州市共有工业遗产线公顷ღღ，数量规模较大（图2）ღღ。按照空间尺度和遗产类型区分ღღ，广州工业遗产主要包括工业建筑遗产ღღ、工业构筑物遗产ღღ、铁路线性工业遗产和工业历史风貌区四大类ღღ，总体形成“两廊多片”的空间格局（图3）ღღ。

　　广州近现代工业发展依托珠江航运和铁路运输ღღ，因此广州工业遗产在空间集中在珠江航道两侧港口及铁路周边ღღ，形成独特的以线串点ღღ、以点扩面的组团式布局（图4）ღღ。随着城市的发展和蔓延ღღ，老城区及珠江沿岸土地价值激增ღღ，工业遗产区位优势愈加凸显ღღ。珠江沿岸工业遗产的活化利用有助于释放滨江巨大土地存量ღღ，激活滨水地区活力ღღ，同时对广州滨江天际线和城市形象的提升具有重要意义ღღ。

　　广州的工业历史涵盖了多个领域ღღ，包括轻工业ღღ、重工业ღღ、交通运输ღღ、手工艺以及军事工业等ღღ。现存工业遗产中不仅既有大型的生产车间ღღ、仓库建筑ღღ，也包括了办公用房ღღ、员工宿舍等小型辅助设施ღღ，形成了多样化和丰富的空间形态（见图5）尊龙人生appღღ。

　　工业建筑遗产大多形制规整ღღ，内部空间布局合理ღღ，整体结构稳固ღღ，耐久性较高ღღ。经过适当的改造和更新之后ღღ，能够很好地适应现代商业ღღ、办公ღღ、文化和展览等多种功能需求ღღ。

　　受限于工业遗产保护要求和改造成本ღღ，许多区位优越的工业遗产开始以过渡使用的方式进行活化和适应性再利用ღღ。

　　在广州“退二进三”的产业发展策略和“三旧改造”政策的背景下ღღ，市区内部分大型企业搬迁ღღ，厂区原址成为可二次开发棕地ღღ。棕地内包含大量工业遗产ღღ，许多工业遗产尚未被公布为不可移动文物ღღ、历史建筑或传统风貌建筑ღღ。为避免土地流转过程中相关产权主体直接拆除ღღ、搬迁或损毁工业遗产ღღ，广州市政府对包含工业遗产的棕地及地上建构筑物进行统一收储（图6）精品一卡二卡三卡四卡视频区ღღ，使工业遗产本体暂时得以保全ღღ。在完成棕地收储后ღღ，棕地和棕地内工业遗产由土地储备机构负责管护ღღ，或由土地储备机构委托其他单位（一般为棕地原业主单位）进行代管ღღ。此外ღღ，政府还通过编制“工业遗产保护利用利用指引”ღღ，将工业遗产的保护要求和再利用建议传递给工业遗产保护责任人ღღ，为之后片区更新改造和工业遗产的适应性再利用打下基础尊龙人生appღღ。

　　管护期间ღღ，代管机构通常采用“合作经营ღღ、自主更新”的方式ღღ，引入专业的市场运营商作为开发运营主体ღღ，针对工业遗产进行适应性设计改造和功能更新ღღ，通过对工业遗产所有权ღღ、管理权ღღ、经营权的“三权分置”ღღ，推动工业遗产及其所在旧厂用地的活化利用ღღ，激活工业遗产的经济和社会价值尊龙人生appღღ。

　　工业遗产及旧厂用地由运营商负责从改造设计到招商管理的全过程ღღ，将工业遗产所在旧厂改造为特色创意园区等形式的现代园区ღღ，并结合园区功能定位ღღ，对入驻企业类型和品牌形象进行严格筛选ღღ，以“高门槛ღღ、低租金”的形式吸引高质量中小企业进驻园区（图7）ღღ。通过政府补贴ღღ、物业租金ღღ、后勤管理服务费等途径获取收益反哺工业遗产保护修缮ღღ，保障园区可持续运营ღღ。

　　为确保工业遗产原真性和园区整体风貌不受破坏ღღ，由运营商负责对园区进行统一规划和改造施工ღღ，最大程度保护工业遗产的真实性和完整性ღღ，确保园区整体风貌和谐统一ღღ。园区内厂房等建筑只租不售ღღ，工业遗产的保护改造要求纳入到租赁合同当中ღღ，租赁用户可按规定对门窗ღღ、招牌等建筑细部进行升级改造但不得对建筑外立面和特色部位进行改变ღღ。以上措施在保证工业遗产历史风貌不受破坏的同时ღღ，减少了租赁用户的前期投资ღღ，便于其开展生产经营活动ღღ。

　　目前ღღ，广州工业遗产过渡使用主要以市场为导向ღღ，依托市场运营企业作为工业遗产过渡使用主体ღღ。因此改造提升与活化利用仅限于区位价值高ღღ、市场改造意愿强的工业遗产ღღ，大部分交通可达性差ღღ、环境品质低的工业遗产未得到有效的过渡使用ღღ，建筑质量及外观风貌日渐衰败ღღ。

　　另一方面大部分市场主体规模和实力有限ღღ，而工业遗产的过渡使用要求较高的前期投入用于建筑改造ღღ、配套和环境品质提升等工作ღღ。因此广州工业遗产过渡使用以小体量工业遗产为主ღღ，如太古仓ღღ、信义会馆ღღ、诚志堂仓库旧址等ღღ。一些大型工业遗产ღღ，如广州造船厂旧址ღღ、广州钢铁冶炼厂旧址等ღღ，由于占地面积广ღღ、建筑规模大ღღ，过渡使用的前期投入过高ღღ，使市场主体望而却步（图8）ღღ。

　　目前广州市已完成全市工业遗产普查ღღ，将工业遗产的本情况ღღ、遗产价值ღღ、保护分级ღღ、保护对象ღღ、保护责任人等信息整合为工业遗产“一张图”数据库ღღ，并纳入到广州城乡规划“一张图”管理平台当中ღღ。但由于保护标准和改造指引不清晰ღღ，广州工业遗产过渡使用的整体水平参差不齐ღღ。由于缺乏分级评估标准和保护利用专项规划ღღ，工业遗产保护与过渡使用功能在控规等法定规划中未得到体现ღღ，导致控规方案与工业遗产保护利用相冲突ღღ。如T.I.T创意园在控规中的用地性质为公园绿地ღღ、东方红印刷厂所在片区控规道路穿越工业遗产本体等ღღ。

　　此外ღღ，缺乏法律和政策保障的缺位也始终限制着工业遗产的活化利用和招商经营ღღ。一方面ღღ，由于用地性质的模糊ღღ，未被认定为法定保护对象的工业遗产通常按临时建筑处理ღღ，这直接导致其经营审批程序繁琐ღღ，租赁关系不稳ღღ，劝退部分企业ღღ。另一方面ღღ，过渡使用期间工业遗产利用与管理模式通常由代管方与运营商自主商定ღღ，在政策制度层面尚未形成清晰的指引ღღ，在运营管理过程中易产生矛盾与纠纷ღღ。以红专厂艺术园区（广州罐头食品厂旧址）为例ღღ。2013年ღღ，红专厂被纳入金融城二期规划而面临拆除ღღ，其托管方鹰金钱公司与运营商广州集美组室内设计工程有限公司就租户清退ღღ、土地移交等问题始终无法达成一致ღღ，双方诉诸法院ღღ，最终在广州市中级人民法院判决下ღღ，集美组于2019年移交土地ღღ，关闭红专厂ღღ。期间由于产权争议和拆迁传言ღღ，红专厂内许多艺术机构和餐饮企业纷纷退出ღღ，导致红专厂艺术氛围逐渐淡薄ღღ，空间魅力大大折扣ღღ，在关停之前已显颓势ღღ。

　　当前广州工业遗产过渡使用后的业态以创意产业园为主ღღ，由于缺乏统筹布局和专项指引ღღ，部分工业遗产过渡使用后业态定位重复ღღ，存在一定的同质化竞争现象ღღ。以荔湾区珠江后航道沿岸片区为例ღღ，该片区5公里范围内有4处工业遗产过渡使用项目（图10）ღღ，分别为信义会馆ღღ、原创元素创意园ღღ、1906科技园ღღ、1850创意园ღღ，以上园区定位及业态种类重复较多ღღ，彼此间竞争大于互补ღღ。

　　由于工业遗产过渡使用多由市场主体自发兴起ღღ，与片区规划和城市建设缺乏衔接ღღ，许多工业遗产周边的区域交通ღღ、公共空间环境和公共服务设施配套等城市支撑体系滞后于工业遗产过渡使用进程ღღ。由于配套支撑不足ღღ，许多由工业遗产改造而来的创意园区业态“高开低走”ღღ，陷入转型升级乏力的困境ღღ，长此以往精品一卡二卡三卡四卡视频区尊龙人生appღღ，不利于工业遗产的保护和活化利用ღღ。

　　由于缺乏系统指引和清晰的实施路径ღღ，广州工业遗产过渡使用难以充分发挥广州工业遗产的经济ღღ、文化和社会价值ღღ。在广州明确建设活力全球城市的目标愿景下ღღ，工业遗产的过渡使用既是传承保护历史文脉ღღ、提升城市文化软实力的重要路径ღღ，也是盘活存量空间资源ღღ、推动旧城振兴的重要抓手ღღ，有必要从实施路径ღღ、政策指引和社会治理等方面进行完善ღღ，推动工业遗产保护利用与城市更新改造在规划ღღ、流程ღღ、管理等方面的融合ღღ，实现广州工业遗产过渡使用从技术设计到制度设计ღღ、从自下而上到上下联动ღღ、从个案式回应到全流程服务的转变ღღ。

　　基于现有的广州市工业遗产“一张图”基础上开展广州市工业遗产价值评估ღღ，建立分级分类的工业遗产保护利用指引ღღ。对不同的实施主体和保护责任人提出精准的要求和指导ღღ，并将其纳入到控规法定图则和土地出让条件中ღღ，以确保在土地权属和用地性质改变期间能有效传导工业遗产保护要求ღღ，避免因保护身份不明ღღ、保护要求模糊而造成的土地出让和工业遗产利用受阻ღღ。

　　建立工业遗产过渡使用“补丁方案”编制机制ღღ，即通过编制短期的控规调整方案ღღ，在不改变保护对象和降低保护等级的前提下ღღ，明确工业遗产临时性利用的适用范围ღღ、活化原则ღღ、规划控制指标ღღ、有效期限以及期满后的用地处理方式等ღღ，从而在保护利用的严格性和灵活性之间实现有效平衡ღღ。有效期限内的“补丁方案”将作为工业遗产过渡使用行政许可与审批的依据ღღ。到期后ღღ，“补丁方案”自动失效ღღ，工业遗产所在地块根据实际情况恢复原控规方案或编制新控规方案ღღ。利用“补丁方案”的形式将工业遗产过渡使用与详细规划管控相结合ღღ，增强规划管理的时效性精品一卡二卡三卡四卡视频区ღღ。

　　衔接城市更新和存量土地流转过程中相关工作流程ღღ，工业遗产过渡使用相关工作衔接至城市更新工作的各个阶段ღღ，建立从计划到实施再到退出的工业遗产过渡使用全流程路径（图11）ღღ。

　　在立项审批阶段ღღ，引入工业遗产临时性利用的准入制度ღღ。通过对工业遗产的现状评估ღღ、相关规划以及土地储备和出让计划的评估ღღ，挑选出短期内没有改造计划但具有活化利用潜力的工业遗产ღღ，作为过渡使用目标ღღ。在此基础上编制工业遗产过渡使用计划ღღ，并将其纳入到城市更新年度计划和实施方案中尊龙人生appღღ。借鉴欧美国家经验ღღ，对列入计划内的过渡使用项目ღღ，简化方案审批ღღ、规划建设许可报审等流程ღღ。

　　实施阶段ღღ，通过建立土地分段分年期弹性出让制度ღღ，设定过渡使用有效期限ღღ，通过短期出让的方式避免产权争议ღღ，降低工业遗产过渡使用门槛ღღ。将工业遗产保护情况ღღ、投资强度ღღ、经济社会效益等作为出让协议续签的依据ღღ，从而推动工业遗产高质高效再利用ღღ。此外ღღ，通过出台审批程序简化ღღ、税收优化ღღ、专项补贴等政策吸引目标企业入驻ღღ，促进工业遗产过渡使用项目的顺利实施ღღ。

　　明确过渡使用项目的实施期限和退出机制ღღ，项目结束后按照规定进行有序退出和后续开发ღღ。退出机制包括拆除废止ღღ、空间升级和永久保留三种路径ღღ。拆除废止即在项目到期后拆除过渡使用形成的物业ღღ，腾退相关业态ღღ，工业遗产所在地块转为按原控规或新编控规方案进行开发控制ღღ；空间升级则是仅腾退相关业态ღღ，保留过渡使用物业作为长期物业ღღ，为未来发展提供空间基础ღღ；永久保留即将过渡使用形成的功能ღღ、物业全面保留作为永久性方案ღღ，并按相关规定补办相关手续ღღ。

　　工业遗产过渡使用以市场为实施主体ღღ，为确保其过渡使用目标的实现ღღ，需要建立工业遗产过渡使用项目实施监督管理体系ღღ。具体而言ღღ，在项目实施过程中ღღ，应首先确保工业遗产本体不受破坏ღღ，工业遗产的历史价值ღღ、文化价值ღღ、艺术价值和科技价值等不因过渡使用而受到损伤ღღ。其次应关注过渡使用项目的空间优化效果ღღ、产业效益和社会效益的提升情况ღღ，动态监测容积率ღღ、建筑密度ღღ、建筑风貌等规划控制指标ღღ，杜绝违规建设ღღ。最后ღღ，公益性项目和文化艺术功能为主的过渡使用项目应密切关注开放性ღღ、共享性和入驻企业类型ღღ，避免项目运营后期绅士化ღღ、过度商业化等现象的出现ღღ。

　　当前ღღ，过渡使用相关理论及其在工业遗产保护利用当中的运用仍处于探索阶段ღღ，本文围绕广州市工业遗产过渡使用的特征与问题ღღ，尝试从规划衔接ღღ、制度设计ღღ、强化监管等角度为当前广州市工业遗产过渡使用提出路径优化建议ღღ，以期为其他城市同类型项目提供参考和借鉴ღღ。本文研究范围及深度有限ღღ，工业遗产的过渡使用涉及到市场研究ღღ、政策指引ღღ、技术设计ღღ、招商运营等诸多方面ღღ，是一个广泛且复杂的课题ღღ，未来有待进一步的探索和深化研究ღღ。

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　　[14]孙永生.城市工业遗产的整体保护利用策略——以广州精品一卡二卡三卡四卡视频区ღღ、济南为例[J].南方建筑,2019,(03):121-126.

　　[16]尹新,孙一民.探究城市工业遗产更新阻力——以广州红专厂文化创意产业园为例[J].华中建筑i.hzjz.2018.04.009.

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